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      • 現在是否可以抄底樓市?---浦江房產網
      • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2015-04-06  /  瀏覽:4495 次  /  

      現在是否可以抄底樓市?---浦江房產網

       

       

      解讀:樓市是否到了出手時間點?

       

       

      分析師表示,不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性

       

       

      解讀:樓市是否到了出手時間點?

       

       

      大興二手房中小戶型成交量開始上升

       

      解讀:樓市是否到了出手時間點?

       

      房山新盤單價預計在兩萬三千元

      3月底,央行、財政部、住建部、國稅總局等部位接連出臺樓市刺激政策,樓市是否已經出現了拐點?日前,記者走訪了北京通州、房山等數個售樓處,對市內多個二手房中介進行了業務了解,只希望回答眾多購房人最關心的問題,現在是不是到了買房的最佳時機?

      全國整體都在回暖

      整體來看,全國樓市今年初的主旋律是復蘇。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的調查數據,2015年3月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米,環比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18938元/平方米,環比小幅下跌0.1%;同比繼續下跌。

      中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看,3月份市場依然處于春節后的市場恢復中,房價整體看,雖然依然下調,但下調幅度收窄,整體市場企穩的趨勢越來越明顯。而3月30日出臺的樓市新政又給了樓市一劑強心針。

      根據數據中心調查的20個大中城市新房成交數據顯示,新政前后(3月27日-4月2日),16個大中城市新房成交量出現了大幅上漲,占比達8成,其中北京環比漲幅最高達58.6%,寧波同比漲幅最高達282.54%。

      北京新盤將批量入市

      進入4月份,北京樓市將迎來開盤潮。根據亞豪機構統計數據顯示,4月,北京樓市預計將有31個項目入市,其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤,以及首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目后期。

      從4月預計入市項目定價來看,31個項目當中僅10個項目公布了預計售價,其中通泰國際公館預計售價2.7萬元、中奧廣場·首站報價3.5萬元等,其余21個均處待定當中。“整體而言,目前北京開盤項目大多都在五環外,這些項目也以剛需項目為主。”案場項目經理張先生告訴記者。“去年底,我們就預測可能貸款政策會放松,但項目不會漲價。我們體量較大,主要還是以跑量為主,誰也不知道樓市復蘇能夠持續多久!”

      以北京樓市熱點天宮院附近樓盤為例,目前的價格幾乎已經是一年多沒有變化了。2012年年底,作為天宮院的代表項目,龍湖·時代天街打出了13500元/平方米的銷售價格。隨著眾多開發商的進駐,天宮院區域曾一躍成為北京剛需勝地,房價也從最初的13500元/平方米,上漲到最高時期的22000元/平方米。但隨著自住房的入市,剛需市場的不景氣也讓天宮院的在售項目下調了價格。目前,天宮院區域的在售價格已經基本維持在了19000元/平方米—20000元/平方米。

      因為政策調整,個別開發商喊出“一周不漲價”的口號。但據記者了解,這主要是營銷手段,為購房者制造“最后購房窗口”的心理壓力。不過,從供求關系來看,目前市場仍存在較大的庫存壓力,期望房價出現像2009年一樣的報復性上漲并不現實。

      二手房熱度提升明顯

      3月30日出臺樓市新政之后,北京樓市到底漲還是不漲?從表面上看,許多新盤并沒有公布定價,一時間似乎看不到漲價潮。但從二手房市場的反饋來看,北京樓市似乎暗潮涌動。

      記者走訪了二手房成交比較活躍的朝陽區大悅城附近的房產中介了解到,新政實施之后,購房的咨詢量明顯增加。2到5年房源增多,且這部分房源業主報價有一定上漲,但漲幅不大,一般在5%以內。

      “之前有傳聞3月30日出臺樓市新政之后,房主連夜給中介打電話調高20萬,這種情況并不具有廣泛代表性。”在大悅城附近工作的中介大區經理李先生告訴記者,但打電話問行情的人變多了。

      鏈家地產分析師張旭表示,雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數量有限,但政策帶動改善型需求的入市積極性,促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。“但與以往相比,此輪調整買賣雙方相對更為理性,購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲,仍有待觀察。”

      3月租賃市場大熱

      一般而言,衡量一個城市樓市熱度如何,一方面是買賣,這能直接反應市場的成交。另一方面是租賃市場,這能夠從側面體現出住房需求、經濟活力等,也是一個城市樓市活躍度的參考數據。

      雖然新政剛剛實施,最終對市場的影響還需要觀察。但從過去一個月的租賃市場來看,北京房產需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征,日均成交量環比上漲超過兩倍,同比上漲超過三成。在客源大幅釋放的情況下,租賃熱點區域成交與租金均出現上漲,預計進入4月后,隨著租賃旺季的結束,租金將會保持平穩。

      據鏈家地產市場研究部統計,2015年3月北京市租賃日均成交量環比上漲209.4%,同比上漲32.2%,節后租賃市場需求大幅增長。鏈家地產市場研究部張旭認為,從3月份的成交量水平來看,旺季特征明顯,隨著務工人員返京以及大量白領換租期的來臨,成交迅速走高。與往年相比,今年的租賃高峰較往年有所提高,節后需求的爆發程度超過以往。

      據鏈家地產市場研究部統計,3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米,由于結構性因素較上月下降6.8%。這主要是由于近郊(昌平、大興、通州、順義)的成交占比達到26.1%,較上月增加3.9個百分點,創下歷史新高,租賃需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而從實際租金的走勢來看,熱點區域租金出現上漲,3月份由于需求激增尤其是地鐵附近,租金漲幅一般在5%-8%。

      組合拳是否引發新泡沫?

      要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷,業內人士認為需要退回到不久前《政府工作報告》,當時報告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投機投資性需求”的措辭,當時業內就廣泛猜測房地產政策將調整。

      萊坊董事及上海研究咨詢部主管楊悅晨表示,對于購房者而言,目前的政策環境已經趨于寬松,2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調整,未來不排除在政策方面繼續保持寬松環境來滿足普通家庭的購房需求。“此次3月30日出臺的政策調整是樓市回歸市場化的一個信號,但要理性看待。從總體上來看,樓市政策的調整更加注重市場變化和供需關系,避免一刀切的情況發生。客觀上講,信貸政策放松對恢復房地產市場信心及成交量是有利的。”

      萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示:“自2014年以來,我國房地產投資增速放緩,庫存上升,房價有所回落。央行此次調整個人住房貸款政策,將二套房貸首付比例降至四成,預計有利于釋放改善性住房需求,活躍房地產交易,能進一步刺激居民的住房需求。然而,從全國來看,目前投資性需求已經明顯下降,并且不少城市的供應量很大,因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。”

      現在該不該出手?

      對于買房的時機,實際上每個購房人的基本情況不同,判斷也不同。對于剛需人群,只要符合購房條件,過去幾年一直都是買入時機。現在銀行進入降息周期,銀行對首套房又有政策優惠,整體來看是很好的出手節點。

      對于改善型家庭,此前已經有一套房,現在購買第二套房或者是換房,目前也是一個不錯的時間點。新政出來后,滿兩年但不滿五年的房源變多了,可以挑選的空間也變大,一套300萬的房子就能省下16萬的營業稅。某種程度上說,改善型需求也是剛需,既然早晚都要買,一定是早買劃算。

      對于投資型需求,現在樓市的投資價值并不高。過去10年房價暴漲,很多早期買房人掙得盆滿缽滿,主要原因是銀行杠桿和房產價格重估。未來一段時間,如果缺少信貸杠桿,樓市的投資收益并不高,這也是為何炒房團早在幾年前就撤離北京的重要原因。文/本報記者 范輝

      記者探訪

      大興:看房客戶明顯多了

      華潤公元九里項目位于大興黃村北區金星西路與興業大街交會處向西300米北側,是大興區域的一個相對高端項目。銷售顧問告訴北青報記者,近期該項目加推六期E1號樓,預計本月中旬開盤,目前最低起價35000/平方米,平均價位在三萬七八千。

      本周一個工作日的上午,北京青年報記者在售樓處和樣板間分別看到一位男士以及一對夫婦也在咨詢看房。公園九里銷售中心的銷售顧問介紹說,由于項目所在的區域不僅交通、配套都較為便捷、成熟,同時區域環境和小區環境也很舒適,因此項目近期推出的高品質四室大戶型,吸引了不少改善型住房需求的客戶。他表示,近期接觸了好幾位來咨詢的客戶擁有兩套或者兩套以上的房產,“不少人在考慮做資產整合,把手里并不理想或者不是很需要的房子賣掉,換一套真正適合自己居住的,改善居住質量。”

      新盤如此,二手房怎么樣?高米店地鐵附近一家二手房中介客戶經理告訴北青報記者,這一帶地鐵周邊二手商品房均價多在3萬左右。因為周邊生活配套齊全,交通便利,同時周圍高檔物業多氛圍好,很受年輕白領喜愛,所以二手房價甚至比南四環一些地區要高,二手成交量較為活躍,在大興區能排在第二位。

      “保利茉莉是11年、12年的房子,均價3萬多點,89平方米多點的兩室,總價多在280萬至300萬之間。郁花園稍便宜些,均價兩萬七八千。”這位客戶經理表示,“現在市場基本回暖了。剛需特別多,大房還是相對不好賣,中小戶型成交量開始上升了。”高米店一帶的二手房客戶經理也表示,“近期明顯看房客戶也多了,有便宜的考慮就定了,好多人觀望一年多半年多,就等降價。如果價格還低還不敢買,稍微一上浮趕緊出手,這種心態比較多。”

      房山:100平方米出頭三居戶型受熱捧

      中糧萬科長陽半島項目位于房山區長陽鎮京良路南側,從豐臺六里橋上高速,有二十多公里半個多小時的車程,距離地鐵房山線長陽站則約200米。上周五下午,北青報記者來到長陽半島售樓中心,看到在這個工作日的下午除記者外,有三四撥客戶、大約八九個人在做項目咨詢,銷售顧問們有的在接待客戶有的在打電話顯得挺忙碌。

      其中一位銷售顧問告訴北青報記者,這個盤一直銷得不錯,即將開盤的五號地07地塊,推出的多是85㎡-125㎡經典精裝小戶型,項目目前報價2萬6000元/平方米。“近期新推出的房大約五六百套,目前已有三百多人買卡排號,其中100出頭三居戶型兼具性價比和舒適性尤其受到看房客戶的熱捧”,這位銷售經理表示。

      與長陽半島項目相鄰,同樣即將近期開盤的還有首開·熙悅山瀾庭項目的5#到8#樓。銷售經理介紹說,該項目戶型基本為140平方米三居,單價預計在兩萬三千元。

      談起新政的影響,長陽半島的一位銷售顧問現場為北青報記者算了一筆賬:商業貸款買二套房首付比例過去是70%,現在最低40%。以125平方米戶型總房款約350萬元為例,新政前首付七成需245萬,新政后首付四成140萬元,首付降低105萬,以貸款100萬元為例,30年基準月供,降息前6353元,降息后最高利率優惠達8.8折,月供約5486元,月均節省月供近860元,節省利息近31萬元。“對購房者來說,這是雙重利好,可以考慮出手了”,他說。

      緊鄰長陽半島銷售中心,北青報記者看到,一片已入住樓盤一樓底商有兩三家房產中介。其中一家的置業顧問小文告訴記者,周邊的樓盤目前二手價位大都在兩萬五千多,近期掛牌待售的房源里,包括幾套業主都沒住過的半新房。

      小文介紹說,周邊的一號院到四號院,基本都是12年交的房,當時售價有的在137萬左右,也有150萬、160萬。現在賣200萬多一點,“附近小區里多數住的是年輕人,白領,坐地鐵在城里上班的挺多,小朋友也多,老人多數都是幫子女帶小孩的。平時看不太出來,一到周末,小區里很熱鬧。”

      談起近期二手房的價格行情,小文表示“最近在漲”,“最近好多業主主動打電話過來問,是不是該把價格往上漲漲。有些業主不著急賣,報價漲個20萬放那兒嚇嚇人。著急賣的沒有漲。”

      通州:樓盤已經開始漲價

      樓市新政出臺后,通州樓盤很快就做出了反應,當天就有樓盤開始漲價,每平漲幅在1000元左右。由于對通州未來形勢的看好,很多看房者趕在清明節前來看房。

      位于通州運河西大街的合生濱江帝景項目,是通州為數不多的大產權房。4月3日下午,北京青年報記者來到該項目的售樓中心,整個大廳有十幾位市民在咨詢。一位工作人員告訴記者,目前只有一棟樓在售,其他都已售罄。在售房源有兩種戶型,一種是99平,一種是139平。99平的已經沒幾套了。

      銷售人員介紹,99平戶型的每平價格在兩萬五千元左右,139平的每平價格兩萬四千元左右。這兩個數字分別都要比樓市新政出臺前高出1000元左右。銷售人員稱,在樓市新政公布的當天,工作群里上級就直接下了通知,以總價3%到5%的幅度漲價。平均下來,一平米的漲幅就在1000元左右。

      價錢雖然漲了,但并沒有影響市民購房的熱情。在新政策出臺的當天就有人連夜看房,當晚就成交10套以上。在接下來的一周里,雖然是工作日,但每天看房人的數量都比之前要多。每天成交量也有3、4套,因此本就不太充足的99平戶型房源,基本快賣完了。銷售人員預計,清明假期,99平戶型的有望售罄。為了盡快銷售,該樓盤還組織了看馬戲的促銷活動,吸引購房者的注意。

      一位在現場看房的中年男士表示,對139平戶型的比較感興趣,通州其他樓盤要么是商用,要么是loft,不符合自己改善需求的定位。現在雖然漲價了,但每平兩萬四千左右的價格在通州還算比較便宜的。

      在八通線臨河里站附近的華業東方玫瑰,在這幾天也迎來了銷售高峰。這里的戶型有一居、兩居和三居。均價在兩萬三千五百到兩萬七千之間,還沒有漲價。據銷售人員稱,下周每平將有1000元左右的漲幅,之后將漲到兩萬五千左右。因此在清明期間,大量客戶來看房,每天晚上9、10點鐘仍然有人看房,工作人員一直加班。成交量方面,假期第一天為16套,之后兩天預計也將在10套以上。尤其是小戶型,房源已不多。根據樓盤看房量和成交量,原本計劃在5月份加推的房源將會在4月中上旬放量。

      兩處樓盤的工作人員均表示,應該看好未來通州形勢,很多經濟項目將落戶通州,包括市政設施在內的基礎設施及公共服務設施有大部分都已經開工。以后通州將不僅是個睡城。尤其是試點積分落戶政策,對房價的影響最為直接。有業內人士曾預計,積分落戶將導致通州樓市漲幅達到30%。而現在漲幅僅有百分之幾。縱觀2015年,春節期間是買房的最好時機,沒有趕上的,最好在樓市徹底回暖前早點入手。

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